Studio Legale
Avv. Andrea Mannocci
Avvocato di Diritto Immobiliare in Toscana
I documenti fondamentali delle aste
di Avv. Andrea Mannocci
La presente guida ti spiegherà brevemente quali sono i documenti fondamentali da consultare prima di partecipare alle aste immobiliari.
Se ancora non sai dove cercare gli annunci delle aste immobiliari consulta prima la Guida alle aste immobiliari: cosa sono le aste e come trovare gli immobili in vendita.
La guida non sostituisce la consulenza diretta di un avvocato specializzato: ricorda, quindi, che è indispensabile ricorrere all’assistenza di tecnici e professionisti esperti in materia.
I principali documenti necessari per la partecipazione alle aste giudiziarie sono l'Avviso di Vendita, la Perizia di stima e l'Ordinanza di Vendita, e possono essere scaricati dai siti di pubblicità legale, nella pagina del relativo annuncio d’asta.
Vi sono poi altri documenti che dovranno essere cercati direttamente dall’interessato, talvolta anche in uffici ed archivi pubblici, in quanto non sempre presenti sui siti di pubblicità legale, tra cui la Planimetria catastale e l’Estratto di mappa, le Visure Ipotecarie e Catastali ed il Certificato di Destinazione Urbanistica.
Questa guida ti fornirà una panoramica partendo dai documenti sempre presenti e scaricabili direttamente dall’annuncio e sino ad arrivare a quelli che dovranno essere estratti con una ricerca a cura dell'interessato.
Indice
I Tre documenti essenziali:
Altri documenti utili:
4. La Planimetria Catastale e l'Estratto di Mappa
1) L'Avviso di Vendita
L’Avviso di Vendita è il documento che il Professionista Delegato redige per informare il pubblico dell’esistenza di un'asta, indicando data, ora e luogo in cui si terrà la vendita, il relativo prezzo base, l'oggetto della vendita ed ogni altra indicazione utile a partecipare.
E’ un documento di fondamentale importanza, spesso sottovalutato dagli interessati che tendono a concentrarsi solo sulla Perizia di stima, e può servire ad acquisire molte informazioni utili.
Tra le sue funzioni basilari c'è quella di identificare la procedura e renderla nota: dovrà pertanto consentire agli interessati di conoscere quale sia la procedura coinvolta e quali lotti siano in vendita.
Capita infatti spesso che le vendite abbiano ad oggetto più lotti, e che nel tempo si susseguano diversi tentativi di vendita (chiamti anche incanti) durante i quali solo alcuni di essi vengano venduti.
E' importante perciò verificare ogni volta il contenuto dell'Avviso di Vendita e non fare affidamento sugli avvisi di incanti già passati.
Un'altra informazione molto importante riguarda poi il luogo ed il termine ultimo per la presentazione delle offerte, ovvero dove ed entro quale data depsoitare l'offerta irrevocabile di partecipazione, che per inciso potrebbe anche non coincidere con il luogo dove fisicamente si terrà la vendita.
La lettura di questo documento consente altresì di conoscere il contenuto dei lotti in vendita, in altre parole quali beni immobili sono compresi nei vari lotti: può infatti capitare che la Perizia abbia suddiviso i beni in un certo numero di lotti ma che questi poi siano stati modificati successivamente, ad esempio rinominati o accorpati in modo differente rispetto a quello originariamente stabilito.
In quest'ultima ipotesi l'Avviso di Vendita potrebbe risultare maggiormente affidabile della Perizia, che spesso è assai datata rispetto alla messa in vendita effettiva, soprattutto dopo vari precednti incanti andati deserti per assenza di offerte.
Occorre infine ricordare che l'Avviso di Vendita conterrà anche dettagliate informazioni su come effettivamente partecipare: ci saranno pertanto indicazioni sulle modalità di deposito delle offerte e sul contenuto delle eventuali buste cartacee o telematiche (a seconda del tipo di vendita), in modo da sapere cosa è effettivamente indispensabile per fare un'offerta valida.
Anche in questo caso, riferirsi direttamente all'Avviso di Vendita consente di andare alla fonte ufficiale e ridurre il rischio di errori.
Ciò riguarda soprattutto coloro che considerandosi "esperti" compilano la domanda di partecipazione senza leggere l'Avvisio di Vendita e basandosi su quanto fatto in aste precedenti, dimenticando che le aste immobiliari variano continuamente, non solo a seconda del Tribunale di riferimento, ma talvolta anche all'interno dello stesso Tribunale.
Occorre ricordare quindi che ogni asta ha regole proprie (spesso simili ma non identiche) ed è quindi bene ogni volta rileggere con attenzione che cosa sia necessario allegare per formulare un'offerta valida.
Non esiste infatti una regola univoca in tutto il territorio italiano né una regola sempre valida nel tempo, ed anche per questo motivo l'Avviso di Vendita è un documento da consultare necessariamente.
2) La Perizia di stima (o C.T.U.)
La Perizia di stima, anche chiamata C.T.U. (acronimo di "Consulenza Tecnica di Ufficio"), o Perizia estimativa, è una consulenza tecnica disposta dal giudice, il quale affida ad un Perito (ovvero un tecnico esperto del settore ed iscritto in elenchi tenuti presso i Tribunali) la valutazione tecnica e commerciale del bene immobile che deve essere venduto, con il fine ultimo di stabilire un prezzo di vendita.
Il bene sarà valutato in Perizia sia da un punto di vista costruttivo ed urbanistico (caratteristiche e tipologia del fabbricato e dei materiali costruttivi, conformità dello stato di fatto ai progetti, stato manutentivo ecc.) che da un punto di vista più strettamente giuridico (titolarità dei diritti sull'immobile, continuità della provenienza e delle trascrizioni ventennali, i.e. precedenti proprietari, esistenza di vincoli e gravami, servitù, domande giudiziali o rivendicazioni di terzi sull'immobile stesso ecc.).
Esisterà quindi nella Perizia di stima una parte strettamente giuridica che riguarderà tutte le vicende dell'immobile (dai passaggi di proprietà, alle iscrizioni ipotecarie, all'esistenza di eventuali servitù e vincoli di varia natura), affiancata da una descrizione tecnica nella quale l'immobile sarà individuato per tipologia (appartamento, villa, negozio ecc.), collocato nel contesto urbano di riferimento (residenziale, commerciale, turistico, agricolo ecc.) e descritto in ogni altra sua caratteristica costruttiva e di stato manutentuivo (ovvero ad esempio se ben conservato o al contrario in stato di abbandono).
La Perizia di stima ha anche lo scopo di stabilire un primo prezzo di messa in vendita del bene (anche detto prezzo base), ma non deve essere data troppa importanza all'aspetto del prezzo in sè: il prezzo finale di stima è infatti un elemento che viene spesso sopravvalutato dai potenziali acquirenti, ma quasi mai viene compreso correttamente.
Occorre infatti sottolineare che il prezzo "scontato" di acquisto in asta è infatti spesso solo un falso indicatore, e viene enfatizzato principalmente dai molti sedicenti esperti di aste che si propongono come intermediari agli acquisti, al solo scopo di attirare l'attenzione dei partecipanti nei confronti della vendita.
Se il vostro interesse è un acquisto di immobili ad un prezzo inferiore rispetto al cosiddetto prezzo di mercato, è bene ricordare che le opportunità nel mercato libero superano di gran lunga quelle disponibili nel settore delle aste immobiliari, e che il prezzo di per sè non è affatto sinonimo di buon acquisto.
Ciò non significa che le aste non debbano essere prese in considerazione, ma il prezzo finale di stima è solo l'ultimo indicatore da valutare, in quanto una seria analisi di un'asta e della Perizia dovrà invece consistere in un approccio critico alle valutazioni del Perito stesso e delle effettive potenzialità dell'immobile venduto.
La prima cosa da capire è quindi che la Perizia di stima non è solo la determinazione di un prezzo, ma contiene molte altre valutazioni tecniche, ben più utili, da esaminare con attenzione senza fare cieco affidamento sulle conclusioni del Perito medesimo.
Il partecipante in asta dovrà quindi assumere un approccio attivo nell'esame della Perizia per valutarne l'accuratezza e compiere le proprie scelte strategiche di partecipazione, avvalendosi del supporto delle uniche due figure professionali veramente essenziali all'acquisto in asta: quella del professionista legale e quella del consulente tecnico per gli aspetti della conformtià catastale ed urbanistica (ad es. geometra, architetto o ingegnere).
3) L'Ordinanza di Vendita
L'Ordinanza di Vendita è uno dei tre documenti essenziali che vengono pubblicati sui siti che ospitano la pubblicità legale delle aste, e proviene direttamente dal Giudice, in sostanza dall'autorità pubblica (Tribunale) che mette in vendita l'immobile.
Anche questo documento, come l'Avviso di Vendita, è spesso sottovalutato e non viene letto con la dovuta attenzione, sebbene stabilisca le regole della vendita e quindi i vari passaggi che il Professionista Delegato alla vendita dovrà rispettare nello svolgimento delle aste.
Oggi la quasi totalità delle vendite in aste immobiliari risultano infatti affidate ad un Professionista Delegato, e pertanto questo documento coincide di fatto col contenuto della delega delle operazioni di vendita: solo per completezza si consideri che le vendite in teoria potrebbero essere anche gestite direttamente dal Giudice, ed in tal caso l'Ordinanza di Vendita non prevederebbe alcuna delega ad altri professionisti delle varie fasi.
Nell'Ordinanza di Vendita sarà descritta pertanto la tipologia di vendita (ad esempio se si tratta di una vendita telematica oppure con metodo cartaceo, o ancora con metodo misto, ovvero che accetti entrambe le tipologie di offerte), e saranno anche indicate le regole da seguire a fronte di eventuali offerte (ad esempio nell'ipotesi di presentazione di più offerte di partecipazione così come di un'unica offerta di acquisto).
L'Ordinanza di Vendita detta anche le regole per la pubblicità legale della vendita, consentendo al partecipante di conoscere quali siano i canali (ovvero, prevalentemente, i siti web) utilizzati per pubblicizzare la vendita.
Quest'ultimo aspetto è molto importante in quanto oggi molte vendite in asta sono pubblicizzate indirettamente anche su siti che non sono stati autorizzati dal giudice: pertanto per avere una conferma ufficiale dell'esistenza di una vendita è utile far riferimento all'Ordinanza di Vendita ed alle regole che il giudice ha indicato.
Inoltre la descrizione dei vari passaggi e del funzionamento della vendita contenuta nell'Ordinanza di Vendita consente altresì di rispondere a molti interrogativi che spesso pongono i partecipanti: si potrà pertanto comprendere che cosa accadrà nell'ipotesi di un'unica offerta, così come nell'ipotesi di una gara tra più offerenti, nonchè quale sia l'entità ed il contenuto minimo di un'offerta ai fini della sua validità.
Pertanto, consultare questo documento equivale a conoscere come il giudice, che ha dispsoto la vendita, intenda dirigerla in tutte le sue diverse fasi: dalla pubblicazione dell'Avviso di Vendita, sino all'aggiudicazione ed alla fase successiva del saldo del prezzo e del trasferimento dell'immobile.
4) La Planimetria Catastale e L'Estratto di Mappa
La Planimetria Catastale è un disegno tecnico che rappresenta l'unità immobiliare depositato presso l'ufficio pubblico del Catasto.
E' sempre possibile estrarre copia della Planimetria Catastale su richiesta del proprietario, di un suo delegato o di un tecnico abilitato ad accedere all'archivio.
Nella Planimetria Catastale saranno rappresentate le suddivisioni interne dell'immobile, le eventuali pertinenze e le parti comuni, nonché la destinazione d'uso interna degli ambienti (ad esempio, nel caso di una abitazione, troveremo le denominazioni camera, cucina, bagno ecc.).
Essa potrà contenere altresì altri dati metrici quali ad esempio l'altezza dei soffitti: si tratta in sostanza del disegno in pianta dell'immobile che ne evidenzia la conformazione, i muri perimetrali, eventuali scale interne ed anche le aperture quali porte e finestre.
Può accadere che non vi sia piena corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e la sua Planimetria depositata in Catasto e che pertanto quest'ultima richieda un aggiornamento: in tal caso è fondamentale che l'immobile sia legittimo da un punto di vista urbanistico e che quindi esistano tutti i permessi edificatori e le conformità richieste dalla legge.
Infatti, nel caso di un immobile pienamente legittimo, si tratterà soltanto di procedere con un aggiornamento della Planimetria Catastale: diversamente, se le difformità riscontrate in planimetria presupponessero l'assenza di permessi e legittimazioni a monte, sarebbe necessario procedere prima alla regolarizzazione dell'immobile e solo successivamente all'aggiornamento della Planimetria Catastale.
L'Estratto di Mappa è anch'esso una rappresentazione rappresentazione grafica, ma descrive una particella di terreno più ampia che può comprendere anche diversi fabbricati.
L'Estratto di Mappa sarà quindi una vera e propria pianta del territorio comprendente anche strade, confini, terreni e fabbricati in una determinata zona.
In pratica descriverà il contesto più ampio in cui il fabbricato di riferimento è collocato, e quindi consentirà di verificare anche i suoi confini rispetto ad altri fabbricati o ancora rispetto a terreni e strade.
Anche l'Estratto di Mappa può essere richiesto dal proprietario, da un suo soggetto delegato, oppure da tecnici abilitati ad accedere all'archivio del Catasto.
Entrambi questi questi documenti sono talvolta pubblicati negli annunci delle aste ma può accadere che non siano presenti e debbano essere richiesti dall'interessato o estratti direttamente dai pubblici archivi.
E' comunque buona prassi quella di verificare le Planimetrie e le Mappe catastali prima di presentare l'offerta di partecipazione all'asta.
5) Le Visure Ipotecarie e le Visure Catastali
La Visura Ipotecaria (anche detta ispezione ipotecaria) deve essere fatta presso i Pubblici Registri Immobiliari, ovvero quegli archivi pubblici che attraverso l’ufficio denominato Conservatoria raccolgono tutti gli atti, i contratti e le vicende, anche giudiziali, aventi ad oggetto beni immobili.
Essa consente di prendere visione di tutte le vicende dell'immobile e prima di tutto eseguire una basilare verifica sui precedenti proprietari e sulla continuità delle trascrizioni.
Inoltre con essa potranno essere anche visionate tutte le altre iscrizioni e trascrizioni che potrebbero trovarsi sull'immobile, come ad esempio ipoteche, diritti reali di terzi soggetti, o domande giudiziali pendenti.
L'immobile venduto in asta viene sottoposto ad una ispezione ipotecaria sulle vicende dell'ultimo ventennio già all’interno della procedura che lo mette in vendita, ed allo stesso modo il Perito nel documento denominato Perizia di Stima dovrebbe già dare atto di tutte le iscrizioni e trascrizioni su esso presenti.
Detto ciò è comunque utile ed opportuno che l'aggiudicatario conduca anche una propria indagine diretta soprattutto ad approfondire la tipologia delle iscrizioni e trascrizioni presenti, in quanto non tutte potrebbero essere cancellate al momento della vendita in asta.
Esiste infatti la possibilità, seppur minoritaria, che un immobile sia venduto ancora gravato da iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli per l’acquirente.
La Visura Catastale invece restituisce le risultanze del Catasto e può essere fatta ad una particolare data o sotto forma di visura c.d. storica per ripercorrere le varie intestazioni catastali e le variazioni che si sono succedute nel tempo.
Anche questa verifica è opportuna poiché frequentemente non vi è perfetta corrispondenza tra Catasto e Conservatoria: si consideri in ogni caso che l’intestazione catastale dovrà necessariamente adeguarsi all’effettiva titolarità ricavabile dalle risultanze della Conservatoria, essendo quest’ultima l’unica ad avere efficacia probatoria in ordine alla titolarità di un bene.
E’ quindi consigliabile operare verifiche su entrambi i fronti, assicurandosi che l'intestazione catastale coincida con l'effettiva titolarità risultante dalla Conservatoria.
6) Il Certificato di Destinazione Urbanistica
Il Certificato di Destinazione Urbanistica o C.D.U. è un documento rilevante in ambito di trasferimento della proprietà di terreni ed include i dati salienti inerenti la proprietà, in particolare i riferimenti catastali (Foglio e Particella catastale), la destinazione urbanistica del terreno ed altri parametri urbanistici rilevanti, primo tra tutti l’indice di fabbricabilità (che può indicare le potenzialità di un terreno in termini di possibilità di costruire).
Questo documento è stato introdotto dalla legge al fine di limitare gli utilizzi impropri ed illegittimi dei terreni, e per informare preventivamente l’acquirente dell’eventuale presenza di limitazioni e vincoli alla costruzione.
Questo certificato può essere messo a disposizione dalla procedura e pubblicato sui siti di pubblicità legale della vendita: qualora così non fosse potrà essere richiesto al Comune presso il reparto tecnico competente.
Il C.D.U. ha un contenuto che deriva dalle disposizioni urbanistiche previste dai Piani Regolatori, e consente di conoscere anche l’esistenza di eventuali vincoli paesaggistici, idrogeologici o di altra natura (ad es. vincolo cimiteriale etc.).
